解读《中国和力》| 冯仑：换个角度看世界 满足好奇心

5月8日，由网易新闻和毛铺联合打造的泛文化IP节目《毛铺和文化录·中国和力》| 冯仑（上）全网开播，知名主持人杨澜担纲主持，对话御风集团董事长、万通集团创始人冯仑先生，两人畅聊“后开发时代”的新旧交替、和而不同，解读关于房地产税等近期热点，引发了网友热议。

房价的上涨速度让人“望而生畏”，2021年是否将“存款变房产”，一直都是人们争议的话题。冯仑直言，我们已经从闭着眼睛买房都是对的时代，步入了睁着眼睛买房都是错的。“目前城市人口的移动相对进入到了一个零增长阶段，房价上涨的支撑弱了很多，在这种情况下，你睁着眼睛买房，从价格来说可能都是错的。”

在节目中，冯仑坦言，房地产行业暴利和挣快钱的时代一去不复返。“地产商不再是有钱人，必须变成手艺人，成为空间的导演，不再研究建筑的这些墙，而要研究墙里边的人在干什么，如何让每一平方米创造更多价值。”

与此同时，身兼房地产商人、学者、作者等多重身份的冯仑，还分享了自己发射中国首颗私人卫星“风马牛一号”的背后故事。冯仑坦言，发射私人卫星的初衷源于他的好奇心驱动，“我要从想象力上挑战马斯克”。

“现在睁着眼睛买房

可能都是错的”

冯仑一直是中国房地产的风云人物，在业界一直享有“地产思想家”的美誉。1991年，他开始领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年，冯仑领导创立了北京万通实业股份有限公司。30多年来，冯仑对于投资房地产有着自己独到的心得。

2021把“存款变房产”，是聪明还是糊涂？

冯仑曾谈到，如果是刚需买房，结婚生子，想安顿下来，不得不买房的话，手里有钱，那就不要考虑那么多，什么时候买房都行。但如果是作为投资买房，那应该要慎重。

他讲，曾经是闭着眼睛买房都是对的时代。从全球经济和居住房价的关系来看，二战以后，全球GDP在2000美金-10000美金之间的（国家），住宅产品一直都涨价，全世界都是这个经验。

但到了今天，城市人口移动相对来说进入到一个零增长阶段，房价上涨的支撑弱了很多。冯仑坦言，“在这种情况下，你睁着眼睛买房，从价格来说可能都是错的，后面还会下来。比如环京，现在不仅腰斩，甚至只有最高点的1/3，也就是说这个时代可能有对有错，之前都是对的。”

对于征收房地产税等近期热点，冯仑也进行了深度解读。他讲到，“对于中国来说，房地产税早晚是要开征的，这件事会对存量的房产影响比较大，现在国内房屋自由的比例接近80%，一百个城镇人住的房，80%是自己的房，自有率非常高。”

但他也强调，大家不必对这件事太过紧张，征这个税并不一定会增加那么多负担，因为同时也会减少很多费用，政府会综合考虑持有一套房的成本、时间，相信是在大家正常可以承受的范围内的。

换个角度看世界

科技与未来之和

在冯仑看来，随着新房增长放缓，2019年以后我们进入了“后开发时代”。

在“开发时代”里，房地产商主要围绕住宅去做，竞争重点是成本、规模、速度。但进入“后开发时代”后，住宅以外的产品越来越多，包括办公、商业、酒店、度假、教育、研发、旅游、医疗、健康、物流仓储、政府、物业等等。“我们关注更多的不是拿块地盖房子卖，而是把已有的空间如何经营好、管理好，怎么用比较少的房子，创造更大的收益，这是‘后开发时代’要讲的故事。”

今年4月，御风集团旗下首个落地的疗愈系度假空间品牌“不是居”正式开放。用冯仑的话说，这是一个“心的目的地”，人不但可以体验深度疗愈调养身心，更能在与自然的对话中放松心情，万般自在，找到自我。“以前开发商的使命是做空间，建好房子好卖就完了。现在不但要盖房子，更要在里面填充内容，简单说，就是运营服务和资产管理。”冯仑讲。

值得一提的是，科技在“后开发时代”也将发挥更显著的作用。

他曾提到，科技对于后开发时代的赋能，主要体现在4个方面：第一是底层的新基建，要打好数字基础，因为大型社区、大型城市综合体的智能化管理，都要依赖于底层的数据基础。第二是在交易环节，比如贝壳干掉了大量小型房地产经纪公司、代理公司。第三是智能家居，海尔、小米、华为等公司都在做，而智能家居和刚才讲的数字基础是全部打通的。第四，建房的过程被数字化技术改变，制造的过程更加精确节约、环保高效。

事实上，冯仑认为未来的房地产商要做好角色转换的准备，不再是有钱人，而是应该成为空间的导演，来研究这个空间应该里边装什么内容，做什么事情，由什么角色来演，最后来把空间完美的利用好。

“我要从想象力上

挑战马斯克”

从南下拓荒，到创办万通，再到成立御风，写书、拍电影、做访谈，“地产思想家”冯仑多元跨界正当时。但他最令人意外的一个身份，则是中国首颗私人卫星“风马牛一号”的拥有者。

据之前冯仑自己透露，风马牛一号外形尺寸300mm*100mm*100mm，与鞋盒大小相仿，重量4公斤，功耗8W，卫星预计轨道高度500公里。从研发到最后发射升空的成本，约在100万美元左右。

冯仑最早萌生发射卫星的想法，来自于去美国美国国家航空航天局（NASA）的一次训练，他见识了由350万个零件构成的航天飞机和曾进入太空的宇航员后，就决定探索商业航天，以仰望星空为新航向，不仅投资了小卫星，他的御风资本还曾投资过一家火箭公司翎客航天。

2017年，他在自己的微信公号上推送了一篇文章，“冯叔也准备在今年下半年发射一颗‘风马牛一号’卫星，作为自己脱离地球的第一步。”在他看来，卫星实际上更多的是带动媒体内容生产的技术形式。

节目中，冯仑直言，决定做这件事源于他的好奇心。“人类在努力的走出地球，进步是非常快的，地球和太空的故事特别有意思，我发这个卫星确实没有什么商业的意义，目前我们的体质也不允许，但满足好奇心很重要，不管老男孩、小男孩，他有好奇心，你不满足他，他着急。”

年过六十，冯仑仍坚持去尝试做有想象的事情，想要从想象力上挑战马斯克。

“比如我算了一笔账，把一百万人从地球上挪到火星要多重，一个人按一百斤算，一百万人是多重，你再拿这个算，得有多少火箭，结果是五万吨，现在的火箭承载根本做不到。”他转念一想提出了个分身计划，“你可以想象，就是拔一根头发，取一个细胞，装在一个特殊的胶囊里，我用一个火箭就能把全部弄到火星上，将来有人过去建工厂，把这些捡起来，再把你造出来。”

30年来的商海浮沉与人生经验，冯仑依然保存着理想和激情，归来仍是少年壮志，以及触摸未来时所留下来的温度。

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《毛铺和文化录·中国和力》是网易新闻与毛铺共同打造的高端泛文化类访谈节目，由知名主持人杨澜主持，对话文化、财经、科技、健康、教育等领域12位行业翘楚，一起探寻中国“和”文化思想。

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