租房给你 但不靠房租赚钱 长租公寓搞社群 飞到了“风口”上

    人人都在说资本寒冬，可最近有件显眼的事情正在发生……

    长租公寓品牌“可加公寓”的母公司重庆澜鼎投资管理有限公司获得了卓昂投资与浙商银行投贷联动融资8000万，这把长租公寓这样一个项目推到我们眼前。

    据了解，相比传统中介式租房、房源质量没保证等背景下，长租公寓以精品化开发管理为卖点，吸引年轻群体青睐，并得到迅猛发展。

    但模式渐重、盈利问题都在成为拦路虎……
 

    蛋糕大不大？

    只占租房市场份额不到5% 却蕴含接近400亿规模

    我们来理解一个概念性的问题：长租公寓是什么？

    简单来说，长租公寓是带有装修和品牌管理的公寓，通常由运营方租下物业，统一装修后以运营方品牌对外出租，签约通常是半年以上。和传统中介出租的装修房有何区别呢？

    首先，是满足消费者对租房高品质的需求。“可加公寓”运营总监任彦瑾告诉记者，随着90后等年轻群体成为租房主力，传统中介提供的低质服务已经不能再良好满足消费者。

    这一点，在观音桥未来国际工作的25岁白领赵媛很是认同。她如今与人合租在相对高档的精装房小区，单间房月租就达千元，即使如此，她也不愿意以同等价格租品质较差的套房。“对于我们这样的小白领，买房短期不会考虑，一个环境更好的长租公寓肯定更有吸引力。”

    像赵媛这样的例子不少，记者随机调查了10位白领，除拥有住房的4人外，剩余6人中，5人做出了相似选择。长租公寓，也在成为年轻人主流选择之下发展起来。

    任彦瑾说，以长租公寓仅占房屋租赁市场5%份额计算，据前瞻产业研究院数据，截至2015年，国内房屋租赁交易额达8000亿元，所以，长租公寓有超400亿元的市场规模。

    “但比起国外品牌长租公寓有超50%的占有率，国内目前不到5%的规模，发展空间很巨大。”
 

    痛点咋搞定？

    以分期付款装修吸引房主 再以分期交租吸引房客

    长租公寓带来精品化产品，但同时也带来一个问题：相对传统中介一锤子买卖，长租公寓运营成本偏重带有天生的“负担”。以最大投入装修为例，清水房装修600~700元/平方米，一套100平方米的房子装下来7万左右，这个投入数字在依靠大量房源取胜的租赁行业实在难以想象，也导致“长租公寓烧钱扩张”说法的出现。

    为了给自己做减法，“可加公寓”的做法聪明很多。在母公司重庆澜鼎旗下，还拥有一家专注于家庭领域消费分期服务的互联网金融品牌“乐首付”。“可加公寓”在获得清水房源后，可由房主向“乐首付”提交分期付款装修申请，支付1~3成首付后完成装修，并由“可加公寓”代为出租和管理，相当于以未来的租金来付房屋的装修款。对房主来说，得到装修同时还能让出租价值得到提高，一举两得。

    而对于房客，通过“乐首付”也可以按照分月交租的形式，避免传统押一付三带来的资金压力。

    任彦瑾说，“个人房东通过乐首付申请的装修分期形成资产包，可以进一步对接银行以及其他资金渠道”。
 

    盈利怎么来？

    不能只靠租金差 后期社群经济开发才是重点

    人人都有一颗当包租婆的心，可见收租这件事的美好。但“可加公寓”的盈利点却不在租赁业务上。

    “后期的附加值和社群经济，”任彦瑾说，从2015年“可加公寓”成立至今，已在重庆自营管理房间2000余间，另有接入管理系统的第三方房间近1500间。截至目前，通过“乐首付”平台的交易额也超过5000万元，但和团队的预期比起来差距不小，目前只是基本上维持收支平衡。

    “在未来盈利上，我们一方面将通过装修产品的优化、新型材料和工艺的运用进一步降低业主装修成本，通过信息技术的升级降低日常管理成本；另一方面，通过把握‘房子’这一场景，挖掘用户更多的需求，实现盈利点的多元化，”任彦瑾说，预计明年一季度实现收支平衡，通过优质租房服务场景下“黏住”更多年轻消费者后，未来盈利点可以有很多，“他们或许愿意把衣食住行都交给我们，让我们实现跨行盈利”。
 

    声音

    地产人士：“房产经营或是地产商下一个突破点”

    除了创业公司，类似万科、中海等房开也对长租公寓有所涉足。其中，万科推出的长租公寓业务统一品牌“泊寓”已落地重庆。

    一位不愿具名的重庆知名房产开发商负责人告诉记者，近几年房产去库存是不少开发商关注的重点，因为在业内，开发商推出长租公寓已在北上广地区有了成功尝试，他所在的公司预计明年中旬也将进行尝试。他认为，房地产已经走过完全靠卖房的时代，未来经营或将成为开发商新的突破点和经营渠道。
 

    资本方：“前期盈利不明朗不是问题”

    重庆赛伯乐创荣股权投资基金管理有限公司副总经理税蜀告诉记者，长租公寓作为互联网改造传统房屋租赁的方式，有着很大市场存在价值。在资本方看来，一个互联网项目的投资意义所在，就是该项目是否能对传统商业降低成本和提升效率。

    至于盈利难问题，是初期的必然性。租赁模式的固定化要求经营者对房源的控制，而这就意味着前期投入大，算是固定成本，无法避免。只有等到房源完成大量积累，量上来了，成本也会得到控制和降低，才会真正迎来盈利期。